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房地產行業:央行首提房地產“兩維護” 政策調控有望邊際放松

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房地產行業:央行首提房地產“兩維護” 政策調控有望邊際放松

 事件:中國人民銀行貨幣政策委員會2021 年第三季度例會于9 月24 日在北京召開,會上首提“兩維護”。

      宏觀政策有效實施,經濟總體延續恢復態勢:會議認為今年以來我國在統籌推進疫情和經濟社會發展工作下,有效實施宏觀政策,經濟總體延續恢復態勢。會議同時指出國內經濟恢復仍然不穩固、不均衡,要加強國內外經濟形勢邊際變化的研判分析,加強國際宏觀經濟政策協調,防范外部沖擊,集中精力辦好自己的事,搞好跨周期政策設計,統籌做好今明兩年宏觀政策銜接,支持經濟高質量發展。穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度,保持流動性合理充裕,增強信貸總量增長的穩定性。

      堅持把服務實體經濟放到更加突出的位置,維護經濟大局總體平穩,增強經濟發展韌性。

      貨幣政策調控基調不變,首次提及房地產“兩維護”:從歷年季度例會內容來看,本次季度例會透露信息表明,貨幣政策調控基調維持不變,整體具備一定的延續性。

      例會中提到全球疫情仍在持續演變,外部環境更趨嚴峻復雜,國內經濟恢復仍然不穩固、不均衡。那么,在目前的經濟形勢下,從防范外部沖擊的角度考慮,防范內部風險也顯得尤其重要,各行各業穩固和均衡的發展將會是抵抗外部沖擊的經濟基礎。同時例會首次提及:“維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”,結合近期發生的一些房企風險事件,或表明央行對市場下行及行業的風險事件有所關注,房地產穩定健康發展仍舊是維護重點,且從維護住房消費者的合法權益角度,保民生,保交房或將成為下一階段工作重點。同時考慮到近期央行座談會上也表示,不向房地產市場發出錯誤信號,防止政策調整誤傷合理的市場需求。我們預計Q4地產銷售端/融資端或出現邊際放松,主要體現在按揭額度的正常需求下的邊際放松,對房企的銷售回款將形成一定支撐。

      宏觀經濟壓力、信用風險事件、房價暫無上漲壓力、土地市場下行或將推動地產政策邊際寬松,寬松是在“房住不炒”下的“因城施策”:從近期房地產行業政策導向來看,政策仍然牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。從去年8 月三道紅線和12 月房地產貸款集中度管理政策推出開始,房地產市場的政策調控不斷,陸續推出了集中供地、建立購地資金審查和清退機制等政策,加大市場亂象查處力度,加強交易資金監管、突出整治“經營貸”,“消費貸”等非個人住房貸款用于購房等,房地產市場步入全面監管和調控階段。

      從政策調控角度,整體調控的目的是維持房地產市場平穩健康發展,防止企業過度運用杠桿從而引發系統性風險。未來房地產政策調控的方向,從近期政策的表態來看,行業調控的原則和方向并沒有改變,嚴調控將會是行業常態;在調控力度上,因地制宜區域上的邊際放松,及根據市場合理需求的一些資源的調配或政策的微調,將會是促進房地產市場平穩健康發展的必要手段。隨著杭州等多地出現土地拍賣流拍,地方政府壓力將逐漸顯現,結合宏觀經濟壓力、信用風險事件以及房價暫無上漲動力等,地方政府在限價限貸、網簽進度、按揭額度、購房資格和首付款審核等多方面都有邊際放松的空間。

      投資建議:在行業風險事件頻出的階段,央行例會罕見提及房地產“兩維護”,我們隨著杭州等多地出現土地拍賣流拍,地方政府壓力將逐漸顯現,結合宏觀經濟壓力、信用風險事件以及房價暫無上漲動力等,地方政府在限價限貸、網簽進度、按揭額度、購房資格和首付款審核等多方面都有邊際放松的空間,這是符合“房住不炒”

      政策下的“因城施策”,我們維持8 月看好地產板塊的凈利率觸底、地產供給側改革、持倉低、估值低的四個原因,持續推薦:1)優質龍頭:金地集團、保利發展、融創中國、萬科A、龍湖集團、招商蛇口;2)優質成長:金科股份、陽光城、新城控股、中南建設、旭輝控股集團、龍光集團;3)優質物管:碧桂園服務、新城悅服務、旭輝永升服務、綠城服務、招商積余、保利物業等;4) 低估價值:城投控股、南山控股等。

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